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am 11. Jänner

Entscheidung des OGH senkt Mieten im Wiener Altbau

David Ellensohn - Endlich. Der Oberste Gerichtshof nimmt den Lagezuschlag ernst und senkt damit Mieten im Wiener Altbau.

Nur wenige Tage nachdem Schwarz-Blau im Regierungsprogramm Pläne zur Aushöhlung und Abschaffung von MieterInnenrechten vorgelegt hat, veröffentlicht der OGH ein weitreichendes Urteil in genau diesem Themenbereich. Damit schafft er Klarheit im Sinne der MieterInnen und macht viele, vor allem zukünftige Mietverträge in Wiener Altbauten günstiger.

Kein automatischer Aufschlag zum Mietzins

In fast allen Altbaumietverträgen in Wien der letzten Jahrzehnte wurde undifferenziert der höchstmögliche Lagezuschlag zum Mietzins nach dem Richtwertgesetz verrechnet. Auf die tatsächliche Wohnumgebung mit ihren öffentlichen Einrichtungen und Verkehrsmitteln, Geschäften usw. wurde dabei aber kaum geschaut. Diese Praxis erklärt der OGH nun für rechtswidrig. 

Mit seiner Entscheidung vom 20.11.2017 zur Zahl 5Ob74/17v bestätigt er, was wir Grüne schon lange sagen: Einen Lagezuschlag zum Mietzins in Wien ist nicht schon deswegen gerechtfertigt, weil eine Buslinie am Haus vorbeiführt und ums Eck ein Billa aufgesperrt hat. Ein Lagezuschlag ist nur bei einer – im Vergleich zum Stadtteil überdurchschnittlichen Lage – rechtmäßig. Im vorliegenden Fall heißt das, eine Wohnung kann nicht automatisch mit einem Aufschlag zum Mietzins belegt werden, bloß weil sie im 5. Bezirk liegt. Dazu braucht es mehr besondere Merkmale.

Was heißt das nun für MieterInnen und Wohnungssuchende?

Bei Neuabschluss eines Mietvertrags über eine Wohnung, die dem Richtwertgesetz unterliegt, sollte man die tatsächliche Lage der Wohnung in Betracht ziehen und überprüfen.

Wenn man in einer Altbauwohnung wohnt, für die ein Lagezuschlag nach dem RichtwertG verlangt wird und die Überprüfungsfrist für den Hauptmietzins noch nicht verjährt ist (bei unbefristeten Mietverträgen bis drei Jahre nach Mietvertragsabschluss; bei befristeten bis sechs Monate nach Vertrags- bzw. Befristungsende, höchsten aber nach zehn Jahren) und Zweifel an der Überdurchschnittlichkeit der Wohngegend hat, ist in manchen Fällen ein klärendes Gespräch mit dem/r VermieterIn anzuraten.

Sollte das nicht aussichtsreich erscheinen, kann bei der MA50-Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten ein Antrag auf Hauptmietzinsüberprüfung gestellt werden.

Hier tritt wieder einmal klar der Umstand zutage, dass die BewohnerInnen befristeter Wohnungen MieterInnen 2. Klasse sind. Hofft man dort auf eine zukünftige Verlängerung des Mietvertrags, wird man sich den Gang zu Gericht gegen den/die VermieterIn gut überlegen.

In Zeiten, in denen die Bundesregierung aber plant, bisher verbotene Lagezuschläge für VermieterInnen tausender Altbauwohnungen in Wiener Gründerzeitvierteln zu legalisieren, ist die nun publizierte Entscheidung des OGH ein erfreuliches Signal in Richtung MieterInnenschutz.​


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